STUDIO LEGALE CARACCI  

Avv. Gianni Caracci

Avv. Vituccia Catania

Penale-Civile-Amministrativo

Via Vittorio Emanuele 24, 91028 Partanna Tp

Tel e Fax 092487971 Cell. 3284274652


LA MASSIMA

Contratto di compravendita – ipoteca iscritta sull’immobile – vizio della cosa – esclusione – difetto di qualità - facoltà di sospensione del pagamento – sussistono.

L’iscrizione di ipoteca sul bene compravenduto non costituisce propriamente un vizio rilevante ex art. 1490 c.c.

La garanzia prestata dal venditore di un immobile come libero da iscrizioni pregiudizievoli nonostante esso sia gravato da ipoteca abilita l’acquirente ad agire in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno per difetto di una qualità promessa della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1497 c.c., nel rispetto dei termini e delle condizioni dell'azione di cui all'art. 1495 c.c.

L’iscrizione di ipoteca sul bene compravenduto successivamente scoperta rende legittima la sospensione del pagamento del prezzo da parte dell'acquirente ex art. 1482 cod. civ.

REPUBBLICA ITALIANA

In nome del popolo italiano

Tribunale di Marsala

sezione distaccata di Partanna

 

II Tribunale in composizione monocratica, in persona della dott.ssa Barbara GALLO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n° 32/01 R.G.A.C. promossa, con atto di citazione ritualmente notificato, da:
C.P. S. Spa, in persona dell'amministratore unico M. R., rappresentato e difeso dall'avv. Gianni Caracci di Partanna, giusta procura speciale dell'11.12.2000 in notar G. Carraro di Schio rep. n. 97772, racc. n. 6946,

attrice;

contro

- D. B. E., rappresentata e difesa dagli avv.ti Salvatore Errera e Marco Perrone di Marsala

giusta procura in calce alla copia notificata dalla citazione,

avente ad oggetto :restituzione somma e risarcimento danni.

Causa iscritta a ruolo il 23.02.2001 e trattenuta in decisione all'udienza del
19.03.2002 con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.

CONCLUSIONI:

per l'attrice: "... precisa le conclusioni come in atto di citazione (... 1)

RITENERE E DICHIARARE che D. B. E., in dispregio della clausola contrattuale ... di garanzia di libertà ipotecaria, ha esposto ed espone la società attorea ad evizione, avendo taciuto dell'esistenza di gravami ipotecari sull'appezzamento di terreno ...; 2) CONDANNARE conseguentemente la convenuta all'integrale risarcimento dei danni patiti dalla società attorea, pari a £.151.000.000, come da montante ipotecario iscritto-; 3) AUTORIZZARE ... la società attorea a farsi consegnare dal Notaio R. Tumbarello, in Partanna, presso il cui studio risulta fiduciariamente depositato l'assegno circolare, emesso a titolo di saldo, dell'Istituto Bancario San Paolo di Torino ... di £.18.000.000 ... intestato alla signora D. B. E. ... Con vittoria di spese, competenze ed onorari...) ... " (cfr. verbale udienza del 19.03.2002 e citazione);
- per la convenuta: "... precisa le conclusioni come in comparsa di risposta (... rigettare le domande proposte con l'atto di citazione ...; ritenere inammissibile la richiesta di risarcimento danni ...; dichiarare inutilizzabile, al fine di liberare l'immobile dai pregiudizi ... , l'assegno di £.18.000.000 ...; Con compensazione delle spese diritti ed onorari del presente giudizio ...) ... " (cfr. verbale udienza del 19.03.2002 e comparsa di risposta).

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione ritualmente notificato, la C.P. S. Spa conveniva in giudizio D. B. E. lamentando l'esistenza di un'iscrizione ipotecaria per £.151.000.000# e la pendenza di n. 3 procedure esecutive con riguardo all'appezzamento di terreno trasferito dalla convenuta alla società in data 24.09.1992, con espressa garanzia della piena proprietà e della libertà ipotecaria dell'immobile ceduto. Parte attrice chiedeva a titolo di risarcimento danni una somma pari a £.151.000.000# nonché la restituzione dell'assegno circolare da £.18.000.000# intestato alla D. B. emesso a saldo del prezzo pattuito e depositato presso il Notaio Rosario Tumbarello di Partanna.
II 22.05.2001, si costituiva in cancelleria D. B. E. eccependo il difetto di diligenza della C.P. S. Spa con riguardo all'omesso accertamento dello stato dell'immobile oggetto di compravendita ed opponendo la sopravvenienza delle procedure esecutive rispetto alla stipula dell'atto di trasferimento.
All'udienza del 22.06.2001, comparivano entrambe le parti ed il Giudice onorario rinviava la causa per la trattazione assegnando il termine di cui all'art. 180, co. 2°, c.p.c.
All'udienza del 16.10.2001, il Giudice concedeva alle parti termini per deduzioni istruttorie.
All'udienza del 15.01.2002, il Giudice rinviava al causa per conclusioni su concorde richiesta delle parti.
All'udienza del 19.03.2002, le parti concludevano come in epigrafe ed il Giudice tratteneva la causa in decisione assegnando i termini di cui all'art. 190 C.P.C.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Ai fini della decisione, occorre tenere presente che in data 24.09.1992, giusto atto del Notaio Rosario Tumbarello di Partanna, rep. n. 31877, racc. n. 16336, trascritto il 25.09.1992, D. B. E. ha trasferito per un prezzo complessivo di £.35.000.000# alla C.P. S. Spa corrente in Partanna - "con ogni garanzia di legge anche per tutti i casi di evizione e molestia" - la piena proprietà di un appezzamento di terreno sito nella C.da Cerarsa di Partanna, distinto in Catasto all'articolo 21721, foglio di mappa 78, particelle 406 ex 237 b e 408 ex 240 b, garantendo espressamente "la piena proprietà e la libertà ipotecaria" dell'immobile e vendendolo "franco di trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli" (cfr. doc. ali. parte attrice).
Da certificazione ipotecaria del Notaio Luigi Manzo di Trapani di data 16.12.1999, è risultato che le particelle 406 e 408 del foglio 78 in C.da Cerarsa sono gravate da ipoteca giudiziale per £.151.000.000# iscritta in data 06.12.1991 a favore della Banca Sicula Spa sulla base di decreto ingiuntivo del Presidente del Tribunale di Trapani di data 25.11.1991 e sono sottoposte a pignoramento immobiliare dei 03.02.1994, trascritto il 19.02.1994, promosso dal Banco di Sicilia.
Nella procura speciale alle liti conferita l'11.12.2000 all'avv. Gianni Caracci dall'amministratore unico della C.P. S. Spa, M. R., si fa riferimento a tre procedure esecutive pendenti innanzi al Tribunale di Marsala nei confronti di D. B. E. e del coniuge A. N. portanti i nn. 56/94, 265/94 e 178/95.
Orbene la situazione prospettata giustifica senz'altro i timori della società attrice di perdere l'immobile acquistato. Invero, il pericolo concreto di evizione del bene ipotecato e pignorato rende legittima la sospensione del pagamento del prezzo da parte dell'acquirente che può far fissare al Giudice un termine entro il quale se il bene non è liberato il contratto di vendita è risolto con obbligo del venditore di risarcire il danno (art. 1482, commi 1 ° e 2°, c.c.).
Nel caso di specie, parte attrice chiede solo di riavere la somma di £.18.000.000# dovuta a saldo del prezzo inizialmente pattuito risultante da assegno circolare dell'Istituto San Paolo di Torino intestato a D. B. E. ed ancora depositato presso il Notaio Rosario Tumbarello di Partanna nella veste di custode. Detta richiesta appare legittima, tenuto conto che non è dato sapere come si concluderanno i procedimenti esecutivi ancora pendenti di cui non si ha notizia in questa sede. Quanto emerso in corso di causa rende, invece, infondata - allo stato - la domanda di risarcimento danni pari all'ammontare del credito per il quale è stata iscritta ipoteca sull'immobile compravenduto. In altri termini, il fatto che il terreno comprato sia gravato da ipoteca per £.151.000.000# non comporta da solo per l'acquirente un pregiudizio di pari ammontare. Peraltro il credito in questione è garantito da ipoteca anche su altri immobili della debitrice e comunque non si è verificata ancora un'evizione totale o parziale del terreno ai danni dell'attuale proprietario ex artt. 1483 e 1484 c.c. ovvero un inadempimento della parte venditrice ai sensi dell'art. 1482, co. 2°, c.p.c. (nulla è provato o richiesto in tal senso).
Per amore di completezza, si rammenta che il vincolo ipotecario non costituisce propriamente un vizio del bene compravenduto ex art. 1490 c.c. La garanzia prestata dal venditore di un immobile come libero da iscrizioni pregiudizievoli nonostante esso sia gravato da ipoteca abilita eventualmente l'acquirente ad agire in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno per difetto di una qualità promessa della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1497 c.c., ave siano rispettati i termini e le condizioni dell'azione (decadenza e prescrizione) di cui all'art. 1495 c.c. (presupposto apparentemente mancante nella fattispecie in esame).
Tutto ciò premesso e considerato, può essere accolta solo la domanda volta ad ottenere la restituzione, ad opera del depositario Notaio Rosario Tumbarello di Partanna, dell'assegno circolare da £.18.000.000# intestato a D. B. E. corrispondente al saldo sul prezzo di vendita.
Sussistono giusti motivi per riconoscere a parte attrice la refusione del 50% delle spese di lite.

P. Q. M.

II Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa civile ìscritta al n° 32/01 R.G.A.C. promossa, con atto di citazione ritualmente notificato, da C.P. S. Spa, in persona dell'amministratore unico M. R., nei confronti di D. B. E., così decide:
1. accoglie parzialmente la domanda avanzata dalla C.P. S. Srl e accerta il diritto di quest'ultima di ottenere la restituzione dal depositaria Notaio Rosario Tumbarello di Partanna - e con liberazione del medesimo - dell'assegno circolare dell'Istituto Bancario San Paolo di Torino n. 1.200.120.166.11 da £.18.000.000# intestato a D. B. E. e corrispondente al saldo sul prezzo pattuìto per la compravendita stipulata il 24.09.1992, giusto atto dello stesso Notaio RosarioTumbarello di Partanna, rep. n. 31877, racc. n. 16336;
2. rigetta la domanda di risarcimento danni per £.151.000.000# avanzata dalla C.P. S. Srl nei confronti di D. B. E.;
3. condanna D. B. E. a rifondere alla C.P. S. Srl il 50% delle spese di lite che liquida in complessivi € 789.15#, di cui € 44.93# per esborsi, oltre IVA e CNA come per legge;
4. dichiara la sentenza provvisoriamente esecutiva ex lege.

Il Giudice D.ttssa Barbara Gallo

Così decíso ín Partanna, íl 18.07.2002.

Depositato in cancelleria

 

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